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《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四条明确规定:国家实行土地制度管制制度;国家编制土地利用总体规划,规定土地用途;使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。而建设、销售“小产权房”正是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途而违法建设的典型,严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害国家利益及社会公共利益,买卖合同一般应属无效。

  审判实践中,对于买卖小产权房的合同效力问题,各地法院的审理思路基本一致。海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担”;山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认小产权房买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”;北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题,专门于2013年12月23日下发了《关于对涉及“小产权”房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》,要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件,应当高度重视,妥善处理,在相关法律政策尚未出台前,不应以判决方式认定“小产权”房屋买卖合同有效。

央产房上市交易的条件比一般二手房复杂,纠纷多发。北京房产律师张学研 根据本案案情,从合同效力、违约责任方面展开分析。

1、合同效力如何:

房产律师提示,根据合同法的规定,有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人的利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

央产房未经批准不得上市在《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》和北京市相关政府规定中有多规定,不属于违反法律、法规的范畴。房产律师认为,违反此规定并不当然导致合同无效。房屋所有人对此房屋有所有权,有权出卖房屋,房屋买卖合同有效。

央产房买卖需经上市批准才能办理过户,对未经批准上市的央产房买卖中房主反悔不同意履行合同的,法院不能判决履行合同。因批准上市需经房主批准才可办理,法院不能直接判决审批机关批准,也不能以判决书代替批准手续。房产律师建议,对此类纠纷只能判决合同解除,由过错方赔偿对方损失。

2、违约责任如何计算?

根据法律规定、合同约定,违约方应该就违约行为对守约方承担损失赔偿责任。

违约责任的承担,以合同约定的违约金为准。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

赠与房产公证未过户,赠与人死亡,赠与合同效力如何处理? 

 

案情:王先生的父亲在2012年1月将自己名下的一套房产赠与给王某,双方签订了《赠与合同》,并到公证处办理了公证。房子一直由父亲居住,未办理过户手续。2014年5月,王先生的父亲去世,王先生带着赠与公证文书去办理房产过户时被告知,因为赠与人已经去世,不能办理赠与过户,只能按照遗产继承办理。王先生的其他兄弟姐妹认为,该房屋是父亲的遗产,应该作为遗产继承;但是王先生认为父亲将房子赠与给自己,赠与合同已经办理了公证,不应该作为遗产进行继承。

房产律师分析:本案需要解决两个问题:1、本案中涉及到的赠与合同是否有效?2、房屋赠与办理公证后未过户,赠与人一方死亡,赠与合同效力如何处理?

1、本案中《赠与合同》已经经过公证处公证,但是赠与房产未办理过户,现赠与人一方死亡,导致赠与合同不能被房产部门采用进行过户,这就涉及到赠与合同的法律效力问题:合同的效力指合同当事人所双方签订的合同是否符合法律规定的条件,分为有效合同、无效合同、效力待定合同。我国《合同法》第44条规定依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。同时我国物权法第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,王先生的父亲把房子赠与给王先生,双方签订了赠与合同,并办理了公证手续,从法律上讲,是双方真实意思表示,符合法律规定的合同生效条件,双方订立的赠与合同即发生法律效力,对赠与人受赠人双方具有约束力。

2、既然本案中赠与合同已经生效,但是赠与人、受赠人一直未到房地产管理部门办理房产过户手续,而现在王先生的父亲已经死亡,王先生到房管局办理过户手续被告知不能办理,导致房屋的产权不明晰。根据物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此可见,双方签订的《赠与合同》所涉及的赠与房产须到房产局办理产权变更登记之日转移,而不是自合同签订之日转移。《赠与合同》生效后,合同双方因赠与财产而产生的是债权与债务关系生效,并不是物权转移生效。

那么本案中,王先生可以通过向人民法院提起诉讼的方式实现对房屋的过户,具体程序本文就不赘述,详情可以通过电话咨询或者预约律师当面咨询。

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