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  在房屋买卖实践中,经常会发生买卖双方签订房屋买卖合同后,出卖人又将同一房屋卖给第三人,导致买受人不能按照合同约定取得房屋的情况,俗称为“一房两卖”。无论在商品房买卖还是二手房买卖中,“一房两卖”的情况都常有发生。在遇到这种情况时,购房者应如何维护自己的利益?为此,特针对一手房与二手房所出现的一房两卖案例进行分析,让购房者加强防范。

案例一

  程先生为购买某楼盘的商品房,与楼盘开发商签订了一份《商品房买卖合同》。合同签订后,程先生即按照合同约定支付了80%的购房款62万元。但是,在合同约定的交房日期后,开发商并没有按约交付房屋。程先生找到开发商要求交房时,才得知开发商已经将房屋卖给了李某,并且李某已经拿到了房屋所有权证。

案例二

  张某在某小区的住宅意欲转让,陈女士得知后,经过协商与张某达成协议,签订了房屋买卖合同,并支付了合同约定的全部购房款65万元,但没有立即办理房屋过户。不久,金某也找到张某表示有意购买该房屋,并出价70万元。于是,张某又将房屋卖给了金某,并马上办理了房屋过户手续。陈女士得知后,主张其买房在先,房屋应当归其所有,要求金某交付房屋,遭到拒绝。于是,陈女士又向张某提出解除合同,并双倍返还购房款的主张。

名词解释

  关于房屋权属:我国《物权法》对于不动产物权的设立、变更是采用登记生效主义的,登记是使不动产物权的设立、变更发生法律效力的必要条件。因此,在“一房两卖”的情况下,已经办理了房屋权属登记手续的购房者即获得房屋的所有权。在上述两个案例中,由于李某和金某在购房后都办理了产权登记手续,因此已经合法取得了所购房屋的所有权,其他购房人不能取得房屋。

  关于一房两卖者应承担的责任:在“一房两卖”的情况下,出卖人与多个购房者订立买卖同一房屋的合同。合同在订立后即发生法律效力,购房者因一房两卖的行为而无法取得房屋所有权时,其合同目的已经无法实现,这种违约行为严重侵害了未取得房屋的一方的利益,一房两卖者应承担相应的法律责任。但是,在商品房买卖和二手房买卖中,一房两卖者的责任承担略有不同。

律师分析

  在商品房买卖中,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,无法取得商品房所有权的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在案例一中,程先生可以主张解除与开发商之间的商品房买卖合同,并最高可以主张开发商“双倍返还”已付购房款。

  在二手房买卖中,未取得房屋所有权的购房者,同样可以要求解除房屋买卖合同,并要求出卖人返还已经支付的购房款及利息,并承担赔偿损失的责任。但陈女士能否主张出卖人张某承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,则要看合同中是否有相应的约定。

律师提醒

  在签订购买二手房的合同时,为了更加有效地约束出卖人履行合同,可以对出卖人“一房两卖”详细约定较为严格的违约条款,以便在发生这种情况后,可以更大限度地挽回损失,维护自己的利益。

  对于预购商品房或者购买暂时无法办理过户手续的房屋,在已经开展预购商品房预告登记和房屋所有权转移预告登记的地区,签订房屋买卖合同时,还可以就预告登记进行约定,并在合同订立后及时办理预告登记,以免日后遭遇一房两卖的情况。

法律链接

  第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

  《中华人民共和国物权法》

  第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  作者: 周金虎

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